Pour rappel le régime réel en LMNP (Loueur meublé non professionnel) est un dispositif fiscal très intéressant permettant de déduire l’intégralité des vos charges au réel, plus d’amortir de manière comptable une grande partie de la valeur de votre bien, sans voir votre plus-value de cession augmentée.
Prenons un exemple, vous achetez un bien d’une valeur de 400 000€ vous rapportant 15 000€ de loyer par an. Sur ces 15 000€ vous allez pouvoir déduire 4000€ de charges réelles (assurance loyer impayé, charges de copropriété, frais d’agences) mais vous allez aussi pouvoir amortir la valeur de votre bien, avec une dépense « fictive » de l’ordre de 12 000€ par an. Votre revenu imposable sera donc de 15 000 – 4000 – 12000 = – 1000€ . Vous avez donc un déficit reportable de 1000€ et vous ne payez pas d’impôts.
On parle de niche fiscale en comparaison du régime forfaitaire de charges où 50% de vos loyers seulement sont déduits en charge. Dans notre exemple vous économisez donc 7500€ de revenu sur votre base imposable soit un peu plus de 3000€ si vous êtes imposé à une tranche marginale de 40%.
Voilà pour ce rappel un peu long mais qui est important dans le cadre d’une SARL de famille, puisque la transparence des revenus va vous permettre de transposer la niche fiscale du LMNP à tous les associés (sous réserve du respect des conditions du LMNP pour chaque associé souhaitant bénéficier du régime).=
Donc en pratique si vous achetez un bien de 1 200 000€ à 3 associés égalitaires via une SARL de famille (au lieu d’en acheter un tout seul à 400k€ comme dans notre exemple précédent), c’est chaque associé qui pourra déduire 1000€ de ses revenus imposables. Ce déficit imputable est la version comptable du montage, en vision « cash », la société a un excédent de trésorerie puisqu’elle n’a pas réellement décaissé l’amortissement comptable du bien. Cet excédent de cash peut servir 0 rembourser un prêt bancaire ou sera conservé en trésorerie par l’entreprise pour être redistribué plus tard.
Nous vous recommandons de consulter un cabinet comptable pour faire une simulation plus précise des flux financiers et pour bien vérifier la pertinence de la SARL de famille pour votre situation.
Plus-value de cession comme en LMNP
Pour compléter le paragraphe précédent, la SARL de famille permet de bénéficier de la même niche fiscale que l’investisseur individuel en LMNP : en cas de revente du bien détenu par la SARL de famille chaque associé verra sa plus-value taxée en proportion de ses parts sociales, via le régime de plus-value des particuliers c’est à dire que le calcul ne prendra pas en compte les amortissements comptables déduits tout au long de la location (c’est là que réside réellement la niche fiscale du LMNP). A la différence d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés ou la valeur nette comptable en fin de période d’amortissement est faible, ce qui génère une forte taxation au titre de la plus-value et annihile ainsi l’intérêt lors de la revente de ce type de montage.
Facilité la transmission via le démembrement des parts sociales
Un autre avantage de la SARL de famille, que l’on retrouve également dans les SCI qui servent à louer en vide, est la possibilité de transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût via le démembrement des parts sociales.
Il est en effet possible de transmettre la nue-propriété des parts de la SARL familiale à ses enfants en se conservant l’usufruit. Le calcul de la valeur de la nue-propriété peut être avantageux si vous le réalisez jeune, la nue-propriété étant alors considéré comme une part faible de la valeur totale du bien (cf le tableau sur le site des impôts).
Cette séparation usufruit/nue-propriété est évidemment possible hors d’une SARL de famille, mais celle-ci a l’avantage de séparer complètement la donation du montage fiscal; en effet si vous êtes investisseur individuel, la donation de la nue-propriété va diminuer la base sur laquelle est calculée les amortissements en LMNP, alors même que la donation ne modifie pas le calcul sur une SARL de famille puisque patrimoine détenue par la SARL et parts sociales sont séparés.
Inconvénients de la SARL de famille pour un loueur meublé
Nécessité de tenir une comptabilité de société
C’est une évidence mais rappelons-le : contrairement à une indivision la SARL de famille va vous engendrer des coûts de constitution et des coûts de comptabilité annuel. C’est donc une solution que vous devez privilégier si vous investissez un montant suffisant, sinon les bénéfices du montage, par exemple pour bénéficier du régime réel en LMNP vont être annulés par les coûts fixes.
Instabilité des relations familiales
Le problème principal de la SARL de famille est que les liens entre associés sont susceptibles de bouger au cours du temps. Par exemple si deux frères montent une SARL de famille et que l’un des deux cèdent ses parts, la SARL perd le statut et l’intégralité des revenus de la société rebascule à l’IS.
C’est un point très important à avoir en tête qui peut vous faire hésiter à monter une SARL de famille avec trop d’associés : les conditions de relations familiales entre associés doivent être respectées tout au long de la vie de la société et pas seulement au démarrage.
Difficulté de financement
Certains de nos clients nous ont fait part de difficultés rencontrées dans le montage des plans de financement via une SARL de famille créée ad hoc pour l’achat d’un bien. C’est effectivement un montage juridique particulier qui ne rentre pas forcément dans tous les simulateurs des banques et qui demande une bonne compréhension par les interlocuteurs que vous rencontrez.
Par ailleurs comme toute société à responsabilité limitée, l’entité société ne peut apporter en principe que ses capitaux propres en garantie. Or ce n’est pas dans votre intérêt de verrouiller dans la structure des capitaux propres trop importants; des montages existent donc en passant par des comptes courants d’associés ou des cautions personnelles.
Nous vous recommandons d’aborder ces questions avec un comptable qui pourra vous confirmer la pertinence du passage en SARL de famille, les modalités de création et les bonnes stratégies à adopter pour boucler votre financement.
Décalage de trésorerie
C’est un dernier point un peu complexe techniquement mais qui a son importance : contrairement au LMNP classique, la SARL de famille sépare le résultat comptable qui peut être distribué aux associés du cash réellement encaissé.
Dans notre exemple précédent où vous aviez encaissé 15 000€ de loyer pour 4000€ de charges réelles et 12000€ de charges fictives, en LMNP individuel vous auriez réellement encaissé les 15 000€ – 4000€ = 11 000€ et vous auriez eu un déficit de 1000€ à déclarer aux impôts. Dans le cas de la SARL de famille, c’est la société qui garde in fine 11 000€ mais elle ne peut vous les distribuer car le résultat comptable est déficitaire. Elle va garder cet argent en trésorerie et vous ne pourrez le récupérer que plus tard.
